Manutenções & Ordens de Serviço

Durante a locação, surgem demandas de conservação e consertos nos imóveis. O AT Realty estabelece um fluxo claro entre o solicitante, a imobiliária, o prestador de serviço e o responsável pelo pagamento.

1. Responsabilidade Legal: Locador vs. Locatário

Conforme a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91):

• Despesas do Locador (Proprietário): Problemas estruturais, vícios anteriores à locação, desgaste natural do tempo em telhados, rachaduras, colunas de esgoto e rede elétrica principal.
• Despesas do Locatário (Inquilino): Manutenção cotidiana provocada pelo uso (troca de torneiras simples, lâmpadas, limpeza de calhas, desentupimento de pias provocado por resíduos).

2. Fluxo da Ordem de Serviço (OS)

1. Abertura do Chamado: O inquilino solicita o reparo pelo Portal do Cliente ou WhatsApp, detalhando o problema e o cômodo afetado.
2. Cotação e Orçamentos: A imobiliária cadastra orçamentos de fornecedores/prestadores cadastrados.
3. Aprovação:
   • Se for responsabilidade do proprietário, o orçamento é enviado para aprovação deste por e-mail/WhatsApp.
4. Execução e Vistoria: O prestador retira a chave na imobiliária, realiza o serviço e emite o recibo/nota.
5. Conciliação Financeira e Lançamento de Custos:
   • Responsabilidade do Locador (Proprietário): Na conclusão da OS, o botão "Liquidar na Conta Corrente" lança automaticamente um débito de categoria MAINTENANCE na Conta Corrente do Locador (LandlordAccountEntry), sendo abatido diretamente do próximo repasse de aluguel.
   • Responsabilidade do Locatário (Inquilino): Lançado no módulo de Despesas & Manutenções / Encargos de Locação (/expenses) vinculado ao contrato do inquilino (categoria Manutenção / Outros Reparos), entrando automaticamente como encargo na próxima fatura/boleto de cobrança.
   • Responsabilidade da Imobiliária: Lançado no módulo de Contas a Pagar (/financial/bills) como despesa operacional da própria empresa.

3. Assistente de Ordem de Serviço em Etapas

A criação e edição de Ordens de Serviço contam com assistente guiado em 5 etapas:

• Etapa 1 (Imóvel & Defeito): Seleção do imóvel objeto do reparo, categoria da manutenção, urgência/prioridade, status e definição de quem arcará com o custo.
• Etapa 2 (Solicitante): Seleção do tipo de solicitante (Inquilino, Proprietário ou Imobiliária) com seletor pesquisável (SearchableSelect) integrado ao cadastro de pessoas:
  • Filtra automaticamente por locatários (TENANT) ou locadores (LANDLORD).
  • Permite informar um solicitante avulso não cadastrado (estilo CRM & Leads).
  • Ao selecionar uma pessoa cadastrada, preenche de forma automática o telefone/WhatsApp e o e-mail de contato.
• Etapa 3 (Prestador & Custos): Seleção da empresa de reparo ou prestador de serviço com busca pesquisável:
  • Filtra diretamente os fornecedores cadastrados (SUPPLIER).
  • Permite digitar um prestador avulso quando necessário.
  • Autopreenchimento de telefone e documento (CPF/CNPJ).
  • Controle de orçamento estimado, custo final executado e notas de cotação.
• Etapa 4 (Evidências): Gestão de fotos antes do conserto e fotos após a conclusão dos reparos.
• Etapa 5 (Agenda & Laudo): Data de visita técnica agendada e parecer de encerramento do serviço.